Ce este un regulilor de înregistrare de închiriere-cumpărare
Efectuarea de astfel de contracte pot fi avantajoase pentru cumpărătorul bunului și vânzătorul acesteia. Cumpărătorul, care nu se poate face plata unei sume forfetare pentru răscumpărarea apartamentului, terenurile sau alte obiecte imobile, dobândește dreptul de a folosi proprietatea în scopuri personale, comerciale sau de altă natură, înainte de data plății prețului total de achiziție a bunului închiriat. Vânzătorul, la rândul său, primește o plată de închiriere stabile la tranzacția de cumpărare și de vânzare.
Desigur, contractul de închiriere cu opțiune de cumpărare, și are anumite riscuri. De exemplu, vânzătorul poate pierde unele beneficii asociate cu o creștere a prețurilor de pe piață pentru proprietăți închiriate.
După cum arată practica de aplicare a legii, mulți oameni nu fac distincție între chiria-cumpărare și leasing, având în vedere acordurile identice. Cu toate acestea, acest lucru nu este cazul, și fiecare dintre aceste tipuri de acorduri are propriile sale specificul juridice.
Principala diferență acestor acorduri este că obiectul contractului de închiriere poate face orice valori de proprietate, ci numai proprietatea închiriate special achiziționate pentru operațiunile de leasing și, în consecință, de pre-aranjate cu a doua parte la tranzacție - locatarului.
Pe baza mecanismului juridic al contractelor de leasing, locatorul acționează efectiv ca o relație juridică mediator între cumpărător și vânzător de proprietate. contract de închiriere, spre deosebire de leasing implică o interacțiune directă între părți, fără nici o mediere.
Prin contractele de închiriere prevăd dreptul de cumpărare ulterioare, nu puteți, de asemenea, să fie luate în considerare și contractul în rate. Normele normative pentru plățile în rate interzice vânzătorului de proprietate în cazul în care cumpărătorul a plătit deja mai mult de jumătate din valoarea specificată, pentru a cere restituirea proprietății și încheierea tranzacției.
În cazul considerat în articol contractul de închiriere, chiriașul are dreptul de a răscumpăra proprietatea, regula normativ nu se aplică. În cazul în care, de exemplu, cumpărătorul de bunuri imobiliare la sfârșitul perioadei de leasing nu a transferat prețul de răscumpărare al vânzătorului, acesta din urmă poate cere în mod legal restituirea proprietății lor.
Efectuarea legală
Efectuarea de documente juridice pentru închiriere a valorilor de proprietate și achiziționarea ulterioară a acestora implică elaborarea acordului de așa-numitul amestec, inclusiv elemente ale contractului de închiriere și a contractului de vânzare.
Conform contractului de leasing, locatorul este obligat să transfere proprietatea specifică locatarului (de exemplu, proprietate) o taxă selectabilă pentru posesie și folosință temporară sau numai pentru uz temporar. În același timp, părțile a stabili o condiție în acordul transferul drepturilor de proprietate chiriaș proprietăților închiriate după achitarea valorii lor. O astfel de tranziție este posibilă:- la sfârșitul duratei contractului de leasing;
- mai devreme atunci când locatarul a introdus prematur prețul integral de cumpărare pentru proprietatea închiriată.
Întrebării posibilitatea de rambursare anticipată este decisă de comun acord. Și chiar dacă acordul nu a fost scrisă inițial condiția plății în avans a prețului de răscumpărare, părțile în orice moment au dreptul de a emite un acord suplimentar care conține asemenea prevederi contractuale. Potrivit acordului, chiriaș și proprietar este, de asemenea, suma plătită anterior admisă plata chiriei sunt luate în considerare la plata prețului de achiziție convenit de proprietate de către părți.
Atunci când este necesară efectuarea unui acord mixt să ia în considerare importantă nuanță juridică, a stabilit regulile dreptului civil român. documentația contractuală privind bunuri imobiliare chirie (alte bunuri) ar trebui să fie întocmită în forma prescrisă de către legiuitor a unui acord de cumpărare și vânzare a valorilor de proprietate relevante. De exemplu, cerințele specifice pentru acordurile juridice, pe care este înstrăinarea oneroase de terenuri, locuințe și alte bunuri imobiliare.
contract de închiriere cu opțiune de cumpărare, precum și alte acorduri de drept civil, reglementată de legiuitor ar trebui să includă termenii esențiali. În consecință, absența acestor termeni în documentul servește temei suficient pentru recunoașterea acord, ulterior, nu a încheiat.
În contractul de închiriere. prevede posibilitatea achiziționării ulterioare a proprietății, ar trebui să fie prescris:
1) Pentru informații, care să permită în mod fiabil localizeze și să identifice proprietatea transferate locatarului ca obiect de închiriere, și anume:
2) Suma de plată pentru contractul de închiriere a proprietății în cauză.
3) Informații despre prețul de răscumpărare a obiectului închiriat.
Părțile de acord de proprietate de închiriere trebuie să se considere că contractul este emis pentru mai mult de un an, trebuie să fie înregistrate în departamentul teritorial al Registrului rus.
În cazul în care părțile, indiferent de motiv, nu îndeplinesc condițiile de înregistrare obligatorie a acordului juridic, este, în conformitate cu normele de reglementare vor fi considerate ca fiind încheiate.
Rețineți că o clauză contractuală privind dreptul de prioritate al locatarului de a cumpăra bunul închiriat nu este considerată o condiție prealabilă pentru dreptul de a cumpăra, și în această situație este vorba despre o relație diferită. Prin urmare, avocații recomandă să se formuleze în mod corespunzător toate elementele și prevederile contractului de închiriere.
Plata prețului de achiziție al proprietății
Pe baza practicii curente până în prezent, contractul de închiriere cu opțiune de cumpărare, de regulă, sunt realizate în două scheme, care determină procedura de plată a valorii de răscumpărare a proprietății:
- Chiriașul plătește suma valorii de răscumpărare a proprietății (sau alte valori de proprietate) în mod uniform pe întreaga perioadă de închiriere cu taxa de închiriere. Cu toate acestea, aceste plăți, în ceea ce privește contabilitatea financiară, împărțită între ele, și sunt contabilizate separat.
- Locatarul plătește locatorului a fost de acord doar plățile de leasing. Iar la sfârșitul termenelor de leasing ale părților juridice executa acorduri suplimentare care se ocupă cu faptul că o parte din chiria plătită în perioada contractului, se compensează cu prețul final de achiziție.
Caracteristici de închiriere teren cu opțiunea de a cumpăra
Prin contracte de arendă a terenurilor, inclusiv condițiile de răscumpărare, pe ansamblu, normele legale generale care reglementează relațiile juridice numit.
În primul rând, legiuitorul impune ca în acest contract a respectat toate cerințele stabilite pentru acordurile de cumpărare și de vânzare a terenurilor. Pentru contract de închiriere cu opțiune de a cumpăra un teren ca formă scrisă necesară, iar înregistrarea de stat cu data de expirare a contractului de închiriere a terenurilor mai mult de un an. Contractul va cuprinde toate clauzele esențiale ale vânzării de acorduri de teren, și anume acordurile obiect și de preț.
Cu toate acestea, atunci când este vorba de un teren, există anumite aspecte juridice enunțate în aplicarea legii:
- În cazul în care cadastrul terenurilor arendate nu a trecut de înregistrare de stat, incluse în textul termenilor contractului răscumpărarea terenurilor este nevalid din cauza înstrăinarea oneroase de cerințe de reglementare a terenurilor de înregistrare cadastrală obligatorie trebuie efectuată.
- teren Vandut (locatorul), ceea ce face în chirie cu opțiune de cumpărare, locatarul este obligat să furnizeze informații disponibile despre poverile terenurilor închiriate și restricțiile privind utilizarea acestuia. În cazul în care chiriașul dă dreptul de răscumpărare, el a raportat informații false cu privire la aceste servituți sau alte aspecte semnificative care ar putea afecta decizia de cumpărare a terenului (de exemplu, prezența permisiunii de planificare sau de servitute), dobânditorul de teren are dreptul de a solicita o valoare de reducere a terenurilor sau rezilierea contractului de închiriere acord cu dreptul de răscumpărare și de daune-interese. Prin urmare, vânzătorul conștiincios (locatorul) este obligat să informeze cumpărătorul în scris (chiriaș) pe servituți existente și caracteristici importante ale terenului transferat. Este recomandabil să se înregistreze aceste detalii direct în textul contractului de închiriere.
- Terenul poate fi închiriate în ceea ce privește scopul său.
- Pentru un alt contract de leasing nuanță juridică cu opțiune de cumpărare a terenului acordat o atenție SAC. Zona Achizitor (fostul chiriaș) înainte de procedura de înregistrare nu sunt considerate plătitori de impozit funciar, deci trebuie, în conformitate cu art. 1,102 GKRumyniya (punctul 1), pentru a compensa vânzătorul de teren (adică, fostul proprietar) cheltuielile pentru plata taxei. Numai atunci se va presupune că cumpărătorul și-a îndeplinit obligațiile care îi revin în temeiul contractului.
Valoarea cadastrală a apartamentului - metodele de evaluare